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新城區的老問題：人氣從何而來
"沒有好的旅遊產業，農業和旅遊業不結合起來，農民沒辦法靠'世界自然遺產'這張牌子掙錢。"新寧縣崀山鎮黨委書記陳挺說。而酒吧街、旅遊產品商業街、文化廣場，這些項目大多還停留在設想之中。
內容來自sina新聞
就在2006年，新寧縣做出"旅遊立縣"的政策思路，希望通過湖南崀山、廣東丹霞山、貴州赤水、福建泰寧、江西龍虎山、浙江江郎山"捆綁"申報"中國丹霞"為世界自然遺產。為此，新寧縣耗費四年時間申遺、拆遷、村鎮改建。
但現實是，何列希們期待的旅遊盛景，並沒有出現。
但這或許需要時間和雄厚資本的支撐，難以大規模復制。無法回避的是，就在中方龐大造城計劃的背後，城市功能不完善、項目開工率低、土地供給緊張等多種問題開始出現。
從2009年開始的88億投資計劃，並未給中方帶來預期的收益，直到2012年，中方縣城的城鎮化率也隻有27.07%，仍是"懷化市城鎮化率最低的縣"。
他說的產業，是指崀笏村的無花果基地、田心村的農業生態園、盆溪村和聯合村的珍稀苗木基地等，這些被陳挺稱為崀山鎮旅遊產業發展的亮點。
中方縣城的造城計劃和崀山申遺的旅遊立縣夢想背後，是地方試圖尋找經濟增長新興奮點的嘗試。
這與新寧縣當初申請"世界自然遺產"時的雄心顯然有些落差。
從新寧縣城開車到崀山景區，一條筆直寬闊的大馬路在進入景區後變得蜿蜒綿長，崀笏村"順風客棧"的老板何列希每天上午9點多還在賣早點，非農忙時節，村民們大多睡到這個時候才起床。
用數字來具化這個新城鎮的變化是，2011年縣城用地面積已達24.08平方公裡。老城區重視道路的翻修、升級，而新城區則重在城市規劃的合理佈局，祁陽在城鎮化的推演中，正在弱化新與老的界限。
[樣本價值]
看起來，"小城之春"正在到來。
為什麼選擇中方、新寧、祁陽這三個城鎮？我們試圖尋找城鎮化內生性效率提升的線索所在。
調研發現：
祁陽的新城建設，同樣經歷過當下中方縣城造城計劃所面臨的爭議困局。全開放式的陶鑄廣場與新修的政府大樓綠化公園都是面向公眾免費開放，綠化公園和多車道的寬闊大道，幾乎在當年引發巨大爭議。
1998年，中方建縣，縣委縣政府所在地就在中方鎮，"有縣無城"的尷尬局面，讓中方執政者選擇瞭新建一座城。
和村民們一樣，何列希的4層小樓按照縣政府和鎮政府的要求建造，他把其中7個房間用來做客房。每年大多數時間，房間是住不滿的。何列希唯有盼著國慶長假這種短暫的旅遊旺季帶來人氣。
野心勃勃的造城計劃，未來美好的規劃圖景，以及吸引的各路資金，這似乎是過去十年中國城鎮化的共同走向，就像海通證券所提出的一份調研結果所說一樣，中國過去十年以"人造城鎮"為主要模式的傳統城鎮化，在觸動農村土地流轉、擴展產業園區的同時，也透支瞭新城區土地、地方財力及住房消費。
今天，站在中方縣自來水公司所在的山頭頂部，放眼望去，水河西岸，樹木籠罩之處，是被列為國傢級文物保護單位、省級文化名村的荊坪古村；而東岸，則是全新的中方縣城。
如何增強城鎮化投資效率？對於中國大多數城市而言，老城和新區的發展路徑選擇，是決定投資效率的一個核心命題。是大破大立去舊換新，還是老與新協調發展？
千年古鎮長樂，正在面臨老街凋零，古建築保存的"新老"之惑。而同樣蛻變於古村的中方縣，卻選擇瞭另外一種路線--於空白處再造新城。
一座橋，一邊是古村，另一邊是新城，時光就此割裂。
懷化市發改委主任梁曉明寄望於新城的未來。"縣城可依托優越的地理位置，並憑借懷化市的交通優勢，輻射湘鄂渝黔桂周邊五省區。"
尋找城鎮化內生性效率提升的線索
對於當初的決策，中方縣住房與城鄉建設局副局長趙康林的說法是，"選擇再造新城，是因為以前沒有縣城，這是中方唯一的選擇。"在他看來，"和其他縣城相比，中方可以少走很多彎路，在規劃設計上能把步子邁得更大、阻力更小。也能省下舊城改造的巨大成本。"
對於崀山和中方縣城的執政者來說，依靠投資拉動城鎮"進化"，在一張白紙上繪就美好圖景，似乎是當前城鎮建設中最為直接的一種方式。他們寄望於大改大建的造城計劃提升城鎮的品位，但現實並沒有最初設想的那樣完美。
最後的新縣城，選址離懷化市區10公裡、水河三角灣灘地之上，建成的滬昆高速、在建的包茂等3條高速將城址環繞。
如何實現投資效益與效率的最優配置？一種思考的向度是，在老城與新區的抉擇，人與城市的互動中，尋求效率和效益的提升。
在中國的各個區域，一股名為"城鎮化"的投資熱浪正在悄然蔓延。
擴張沖動 考問城鎮建設性價比
私人建房的密集，或許是過渡新老城區的內生力量。"祁陽縣有私人建房的傳統，老城區大多是私人建房向外擴展，而在西區的開發過程中，私人建房也是很重要的力量。"祁陽城建投紀檢監察員張傳勝說。
調查顯示，2009-2011年是城鎮基建的跨越式高峰期，在九個數據可查的樣本中，七個樣本近年累計基建總投資占地方一般財政預算年收入的8-10倍，或是一年基建投資占一般財政預算年收入的1-2倍。同時，住房消費需求被階段性透支。90%的調查樣本顯示，2009-2010年樓市呈"雙高峰"特征，即房價上漲高峰與購房需求集中釋放高峰並存：各樣本城鎮房價普遍上漲50%-100%不等。
中方縣城的造城模式，現在仍看不到結果，但對於大多數資金有限的小城鎮開發來說，祁陽縣選擇的新老結合方式，或許更具現實性。
對於人和城的互動而言，城鎮化並非簡單的房地產化，而是在人、城鎮以及產業之間實現一種有限度的開發。
當祁陽縣住房和城鄉規劃建設局副局長唐淵13年前來到祁陽時，老城區還不到3平方公裡，到處是私人建房，高層建築幾乎難覓。
在2010年申遺成功的當年報紙上，這樣表述，"希望把崀山打造成湖南省繼張傢界和南嶽衡山之後又一個國際的旅遊新區"。
但真正留下的人，卻不多。中方的一種思考是，如何尋找一種關於人與城互動的通道。
從發展的角度來看，中方縣城由於缺乏老城鎮依托，以再造一座城的格局框定城鎮方向，讓知名學院教授前期規劃，再通過政府引資撬動民間資本的跟進，是一種帶有前瞻性的做法。它避免瞭老城的改建，能夠用更科學的方式予以規劃和建設。
改變從2001年運作政務中心開始。那一年，祁陽縣政府層決定以政務中心推動新城區建設--這幾乎顛覆瞭所有人對於縣城的期望。
"當時有人覺得浪費，但是現在回頭看這種新城區的房貸新北鶯歌房貸車貸宜蘭頭城車貸做法，仍然是值得的。"唐淵說。
6月11日，夕陽下的陶鑄廣場，跳舞、散步、打球，大多數居住在西區的祁陽人，已經將這裡視為生活的主要場所。
胡元平，是中方縣2009年那一波聲勢浩大的投資者之一。他仍然記得當時對縣城的第一印象：滿眼都是正在施工或準備開建的工地，"去縣政府辦事，感覺每個人都很忙，一臉興奮。"在縣城從商，政府給每個門面補貼3000元。
關於"城"的發展沖動，開始蔓延
最明顯的佐證是，就在祁陽街頭，外立面齊整、格局相似的私人房屋總是沿街道而排列，無論是老街，或是新路。隻不過，新城區的樓層更高。
從某種意義上來說，老城傳承式的重構與新城理想化的再造，並不是孤立而割裂的，在老與新的抉擇中，一種方向是，在各有側重的表象中，尋找內生的共性。
有限度的開發，實現人與城的良性互動
"發展可以看做是擴展人們享有真實自由的一個過程"，1998年諾貝爾經濟學獎獲得者阿馬蒂亞·森，在《以自由看待發展》一書中說。
這被中國的經濟學傢吳敬璉解讀成瞭中國式增長抉擇不可忽略的一個要點，"人，才是發展的中心，發展的最根本的目的是為人謀福利。"
對於新型城鎮化而言，是大規模推動城鎮擴張，還是在人口數量、產業結構以及城鎮建設三者良性互動的適度發展？
中方縣正在思考這個關於人與城的命題--事實上，盡管已有"湖南最美縣城"的稱號，如果僅僅隻有美，是無法吸引到足夠的資金流和人流的。
"每天都能看到從懷化市甚至更遠地方來縣城拍婚紗照的人。"中方縣城管局一名工作人員說，"說明中方縣城確實很漂亮。"
縣城城市建設的品質感，源自中方縣政府層大力度的投資推動。從2008年到2012年底，這裡累計實施城建項目168個，新增投資68億多元，占縣城建設總投入88.72億元的76.8%，一座山水園林特色的生態城(小區網 論壇)初具規模。
沿著祁陽縣的老城一路向西，老城與新區的過渡並不是那麼涇渭分明。站在浯溪路上，向東，是老城，向西，則是縣城西區。
廈門大學宏觀經濟研究中心主任、經濟學院副院長李文溥研究發現，福建近兩年共有30餘個大規模建設小城鎮的計劃，分佈在各個地級市。"這些城鎮過去僅是一個鄉或是縣的規模，人口不足一萬，最終隻能造成資源浪費，形成一個個'地大人稀'的空城。"
結果是，盡管縣城常住人口從2011年的1.3萬人，增加到目前的4.2萬人，但這座古老縣城並沒有像那塊矗立已有四年的巨幅標牌所提出的口號一樣，實現"旺市融城"。
在新寧縣崀山鎮，陳挺仍在苦苦思索發展旅遊產業的問題。目前崀山景區還是典型的"門票經濟"，2012年門票收入為4000多萬元，2013年的目標是4500萬元，"沒有產業，光靠門票收入是不行的。"
城鎮化意味著大筆投入，無論是基礎設施還是產業建設，但理想與現實的落差，規劃與現實的脫節，已經成為一些地方政府的困惑所在。
而事實是：崀山鎮大部分人依舊靠外出打工謀生，產業發展模式陳舊，農業和旅遊業結合度不高，農民收入沒有因為旅遊發展得到大幅提升。
"對生活在景區的農民來說，生產生活必須和旅遊業結合起來。"陳挺說，農傢樂、宗祠文化、民俗體驗、農產品深加工變身為旅遊商品......"這些都是農民利用現有資源分享旅遊業發展成果、提高收入的門路。"
現實在於，提升城鎮化效率和效益的根本，仍然在於實現人與城的良性互動，通過城市擴張--產業帶動人氣--實現新區的快速興起。
正是那一年，中方縣提出"旺市融城"的口號，到2012年底共投入88億元實施瞭168個城建項目，並鼓勵幹部職工和鄉鎮居民來縣城買房居住。
類似的場景，也在200公裡外的新寧縣出現。位於崀山腳下的崀山鎮，並沒有因為崀山這個"世界自然遺產"的名片，而變得更有城市活力一些。
全國政協經濟委副主任、著名經濟學傢厲以寧認為，"符合中國國情的城鎮化等於老城區+新城區+新社區三部分構成。"
中方希望通過前瞻的規劃和巨量的投資定義一座新城的未來，而試圖以"世界自然遺產"名片振興城鎮經濟興奮點的崀山，則在享受過申遺的自豪後，開始思考人、產業與城市的關系。
中方和崀山城鎮阿里山鄉土地貸款率利試算表化實踐背後，巨大投資與低於預期的產出之間的矛盾，該如何解決？祁陽在城鎮化方面的關於老城與新區的協調性發展，或許能夠提供一些新的思路。
【鏈接】
被稱為"湖南最美縣城"的懷化中方縣，寬闊整潔的南湖路邊，胡元平在自己開瞭3年多的小超市裡唉聲嘆氣。人流、車流稀疏，街道和商場略顯空曠。
新型城鎮化，正在改變中國大多數城鎮。一種關於"城"的發展沖動，開始在各個地方蔓延。
【2013年5月長沙樓市銷售報告】
傳統城鎮化透支地方財力
海通證券今年1月發佈的一項草根調研提出，中國過去十年以"人造城鎮"為主要模式的傳統城鎮化，在觸動農村土地流轉、擴展產業園區的同時，也透支瞭新城區土地、地方財力及住房消費。
2011-2012年，海通證券研究人員以中國十個城鎮為對象進行調研。
調研發現，2000年之後中國的城鎮化有明顯的"人造城鎮"痕跡。大城市城鎮化主要模式是政府搬遷、建大學城和高新園區，帶動新城區和城市交通樞紐基建；後發展中小城市主要模式是引進重點工業項目，驅動工業基建和城市建設；農村則是"建新村""社區集中"，帶動鄉村道路建設和土地集約。
報告指出，近年來，各地動輒以一兩倍的速度擴張新城區，現有城市公共資源明顯不足以支撐。由此，邊緣新城區出現"空城""半空城"現象。
一個現實的問題是，當大量資金開始以一種躍進式的姿態，聚焦於城鎮建設之時，龐大的投資計劃背後，投資與收益的並不匹配，成為新型城鎮化的最大隱憂。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-21/08583272076.shtml
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