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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  起步九十年代

  那麼，中央別墅區過去二十年是如何誕生、發展和壯大，以至於成就今天的江湖地位的？中央別墅區的居住和投資價值究竟幾何？未來的中央別墅區會呈現怎樣的一番面貌？《安傢》雜志特制瞭"中央別墅區專輯"，以饗讀者。

  隨後幾年，中國改革開放進入瞭重要時期，經濟發展迅速，外商投資、中外合資企業也迅速增多，相應地這部分企業的企業主和高管也後來居上，成為購買別墅的重要買傢。其中，包括香港、澳門、臺灣和東南亞地區的華人富商成為中央別墅區居住者中一支最主要的中堅力量。

  從模仿到創造

  在京城地產市場"限墅"又"限購"的今天，不少地產投資者之間流傳著這樣一句話："如果要投資房地產市場，一定要投資別墅；如果要投資別墅，首選的是中央別墅區。"

  "當時我們都打算直接把地給賣瞭"，面對孫河土地價格的攀升和泰禾集團的"瘋狂"舉動，北京龍湖營銷總監王勐甚至這樣笑言。

  別墅、圈層、生態、配套、教育、休閑......中央別墅區處處位於京城人居"國際化"最前沿，它也為向往品質生活的人群提供瞭一種實現理想的可能。毋庸置疑，作為京城第一別墅區的中央別墅區，已經成為北京別墅市場最耀眼的"王冠"。

內容來自sina新聞

  1994年，京西國際學校成立，隨後三年，香江花園、裕京花園、名都園、歐陸苑相繼落成。與此同時，馬術俱樂部、高爾夫俱樂部等高端商業場所依次建成開業，中央別墅區內的配套設施也日漸豐富，生活氛圍逐漸形成。

  總的來說，當時產品定位就不是讓中國人來買的，而是讓外國人來投資、居住的。這種直接照搬來的建築，以麗京花園為例，在90年代初標價就高達2400美元/平米。這在當時自然屬於天價瞭。

  歲月荏苒，如今的中央別墅區已經走過瞭二十多個年頭。二十年來，中央別墅區的價值一再得到瞭市場的驗證。縱觀北京住宅市場，像中央別墅區這樣，投資居住兩相宜、兼具舒適的居住體驗與國際化的社區氛圍、自然景觀與人文環境並舉的區域，恐怕是絕無僅有的。

  格拉斯小鎮、棕櫚灘、灩瀾山、龍湖·香堤溪岸等幾個知名親水河畔項目在隨後的幾年裡應運而生。

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本文導航

• 解讀北京中央別墅區
•  地價廿年急漲百倍 房價欲跨十萬門檻

• 區域氛圍日臻成熟完善優雅

中央別墅區貳拾年 解讀北京中央別墅區

  2002年，也是北京別墅市場內外銷並軌的開端。在此之前純粹為外國人設計的別墅，開始試圖融入中國人的審美習慣和生活方式。之後幾年，照搬照抄的"空運"別墅越來越少並最終絕跡，更多邀請國外建築設計師，結合地形、氣候、人文環境等，因地制宜地融入別墅設計中。

  位於北京東北部的首都國際機場，也為中央別墅區的誕生提供瞭巨大的助推作用。機場高速路提供瞭從市區直達機場的便捷通道，而中央別墅區最早發源地的北皋、楊林等片區，正散落於機場高速兩側出口，這對於因為頻繁出行而格外珍惜時間價值的國際商務人士有著巨大的吸引力。

  2000年後，第一波互聯網泡沫經濟達到高潮，在納斯達克的"dot com癲狂"的助推之下，一些在互聯網中淘到第一桶金的海歸人士開始成為購買別墅的主力之一，而一部分先富裕起來的國內投資客也成為國內首批房地產專業投資者，當時吸引到的國內(中國籍)客戶甚至占到瞭30%。

  市場的熱情也讓開發商們看好瞭別墅的發展前景，一時間，全國特別是北京、上海等大城市的別墅市場呈現出一片欣欣向榮供銷兩旺的繁榮態勢，即使是2003年的"八三一大限"和國土資源部下發的《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》("禁墅令")也隻對這種火熱局面起到瞭揚揚止沸、推波助瀾的作用。價格一路上漲，租金居高不下，當時有人算過一筆賬，如果選擇瞭合適的項目、同時有穩定的外國租客資源的話，投資中央別墅區的別墅最少2、3年就能收回成本。

  1997年的亞洲金融危機，導致以香港和東南亞等國傢和地區的經濟受到瞭嚴重的影響，這也使得來自這些國傢和地區的客戶在海外投資行為急劇墜落，中央別墅區的別墅市場一度在低谷中徘徊。還處於稚嫩期的中國房地產市場第一次嘗到瞭全球化帶來的復雜滋味。

  自2003年2月別墅類用地叫停以來，2005年5月、2006年5月，國傢又出臺瞭兩次叫停別墅建設的宏觀調控。這種政策導向使國內的別墅供應量自2003年起呈現整體下滑趨勢，而隨著市場供應的日漸減少，社會財富階層卻不斷增加，別墅市場的需求將進一步釋放。這必然導致別墅市場的供需矛盾日趨緊張，促進高端別墅市場價格上揚。

  進入升級換代的擴圍時代

  2003年，優山美地的新中式別墅則將現代建築的簡約和傳統建築的韻味融會貫通。麗高王府、美林香檳、水木蘭亭、大湖山莊等也以各具特色的嶄新面貌在這一年陸續問世。

  作為北京最早、最成熟的高端別墅區，這裡是巨商新貴、明星大腕們的聚居之所，其本身也成為一個財富增長的傳奇。這裡向來不乏各界的關註，"名士澤芳鄰而居"--它的集成效應更是證明瞭其難以取代的區域價值，也因此成為瞭京城名符其實的"富人區"。

  孫河地塊的相繼出讓，讓中央別墅區一腳跨入瞭新紀元，這個由京城東北溫榆河與機場高速路相交圍合而成的京城最老的別墅聚集區，由一個20多年前赴港招商引資項目發端，經歷瞭天竺、大湖、後沙峪三個時期之後，正式進入瞭第四個時代--孫河時代。而孫河這個曾經讓人陌生的名字(甚至很多人連它屬於朝陽區都不知道)，由於四傢品牌房企的陸續進駐，也讓中央別墅區在低調瞭幾年之後，再次成為市場關註的熱點。

  雖然有著不成熟的缺點，但當時留下的老項目還是有其經典性的。比如麗京花園開發的時間最久，雖然產品有些陳舊，但社區整體給人的感覺很安靜，物業服務、鄰裡氛圍都高度成熟瞭，所以不少客戶願意花更多的錢住在那裡。而歐陸苑的德國人較多，雖社區不大，但簡潔、溫馨、不奢華。裕京花園的開發商則非常重視維護自己的物業，加上美國大使館租下瞭十幾棟別墅，所以社區的安全性是無可挑剔的。

  "大house"不再老外獨享

  伴隨著中國改革開放方針初步取得豐碩成果，1992年，"北京外銷住宅001號項目"--麗京花園以北京首個外銷別墅的定位在中央別墅區天竺地塊橫空出世，這個緣起於當年北京市政府的一次赴港招商工作而誕生的別墅項目以4小時銷售60套的戰績打響北京外銷別墅市場令人震驚的第一槍，從此也拉開瞭北京別墅發展的序幕。

  說起當時的別墅產品，也是頗有趣味。顯而易見，對於當時的中國來說，幾乎沒有人住過別墅，更沒有人建造過別墅，因此開發商抱著"拿來主義"的原則，幾乎空運過來整個項目，就連墻紙也要照搬過來，倒也顯得"原汁原味"。

  有名曾經在當時參與過某項目建築開發歷程的別墅項目先驅，就曾經回憶起在九十年代初一個別墅的施工現場的情景：當時工人們總是三天打魚兩天曬網--因為蓋房子的材料常常還在運往中國的遠洋運輸巨輪上還沒有到岸，材料不到實在沒法蓋房子。

  現在來看，那時大多數別墅項目都是方方正正的，平面圖是非常規矩的，一個個地塊劃開。因為多以香港別墅翻版過來，因此密度大到除瞭自己的花園，道路之外就是房間瞭，樓間距很近。有些設計不太符合北京的生活習慣，比如說室內沒有安裝暖氣，而是全部采用冷暖中央空調，裝修的格調和品質感也隻能說一般般。

  2000年後這個時期的別墅開始呈現出不同的產品形態。北京別墅供應量激增的那段時期裡，在競爭態勢愈演愈烈的背景下，開發商不得不尋求定位上的空白點以增加競爭籌碼，"尋求差異化，推陳出新"開始成為中央別墅區的主題。

  歷史和財富鍛造中央別墅區

  2002年的萊蒙湖別墅，明確瞭順勢而為、描摹自然的規劃理念，營造一面天然駁岸的大湖，岸邊一棟棟房子錯落有致，再無以往兵營排佈的定式，成為一時經典。

  如果說90年代初期的別墅於中國人來說還是一種仰望的奢華--它們掩映在院墻綠叢中，散發著一種隱秘的華美，人們隻能遙遙欣賞而無法觸及；但到瞭90年代後期，中央別墅區的"大house"對於北京人來說，已經漸漸不是從前那個遙不可內湖區信貸及的神秘所在瞭。

  2004年，觀唐開創瞭中式別墅的先河，雖然運用瞭西式別墅的內部功能和生活流房屋二胎 民間房屋二胎借款利率多少免費諮詢試算線，但外觀設計則是以一座高墻大院的四合院來呈現。

  明星雲集帶來的光環

  別墅是財富人群的天然居所。別墅區的產生則需要一國或一城的一個成規模的富豪階層的出現方能得到市場支撐。縱觀中央別墅區的發展進程就會發現，它幾乎與二十年來中國社會的歷史變革的關鍵節點、及財富積累的幾個重要階段有著驚人的重合。

  2008年北京奧運會不僅對整個中國和北京是一個重要的年份，由舉辦奧運會而帶來的一系列基礎設施建設也對中央別墅區的價值起到瞭間接但明顯的提升作用。其中最關鍵的就是流經北京東北區域的兩條河流--潮白河和溫榆河的清污整治工作。

  由於事關重大，兩條河流的整治工作得到瞭不折不扣的貫徹執行。經過瞭一番治理之後，兩條河流水質大幅提高，流域兩岸的環境出現明顯改觀。據一名長島瀾橋項目的業主稱，2008年以後，夏天再也聞不到此前常常飄來的河水帶來的腐臭味，而且傢裡蚊子一下子少瞭很多。

  說起中央別墅區的發展，自然離不開溫榆河這條京東"母親河"的故事。作為北京四大水系中唯一一條四季常流的天然河流，溫榆河為水資源稀缺的北京帶來瞭難得的水景景觀，同時也為在流域兩岸修建別墅等高端住宅提供瞭得天獨厚的資源優勢。

  另外，隨著奧運水上場館興建，潮白河重新蓄水以及63000畝潮白河森林公園的落成，再現瞭往日森林繁茂、波瀾壯闊的河畔美景，沿岸的金碧湖畔、龍湖·香醍漫步、納帕爾灣、易郡等項目共同撐起瞭潮白河畔別墅復興的夢想。而京平路、李天路的建設，則拉近瞭城市中心CBD與格拉斯小鎮的距離，這裡沒有城市的擁擠和喧嘩，悠然親切的小鎮生活讓久居鬧市的人們返歸自然原鄉。

  值得一提的是，像麗斯花園、麗高王府等一些別墅項目的自住人群中，因為演藝界明星居住比較多，所以大大地提高瞭項目知名度。比如離婚前王菲和李亞鵬在麗高王府就有一套面積不大的別墅，據鄰居和工作人員說一度經常可以看見他們在會所進餐。而那英、林依倫、劉蓓、周傑、蔣雯麗等明星，也都在麗斯花園有自己的物業。此外，還有一些知名的演藝圈老板、經紀人也都住在這裡，形成瞭一個誘人而隱秘的圈子。

  別墅價值的標尺 解讀北京中央別墅區

  經過瞭二十年的發展歷程，過去傳統意義上所指"中央別墅區"所占據的機場沿線的區域的土地已經被開發殆盡，而市場對於成熟區域內的高端別墅物業的需求卻有增無減。在種種內外因素趨於成熟、政府暗中推波助瀾之下，中央別墅區涵義的外延與地理的擴展則成為水到渠成之事。

  2012年9月，龍湖14.7億率先在中央別墅區外圍的孫河板塊拿下一個地塊，溢價率8.7%；此後僅過去瞭不到四個月的2013年1月，泰禾集團以18.5億在孫河落戶，樓面價近3萬元，溢價率更是高達49.8%。

  尤其是，在早期中央別墅區的客戶來源構成中，外國使館工作人員購買占到瞭這些外銷別墅的較大比例。以麗京花園為例，多為美國、德國、法國、瑞典、日本、韓國的使館官員購買，京潤水上花園、嘉林花園等大部分高檔別墅都有超過半數被使館人員買走。在那個時期，高薪使館人員一直都是外銷別墅較為穩定的客戶來源。

  兩大以打造別墅級豪宅而聞名的開發商入駐孫河，被稱作是孫河板塊正式登堂入室進入中央別墅區領域的"加冕禮"。但孫河板塊的熱度不僅於此。今年2月底，孫河板塊又迎來一傢品牌開發商--北京首開豪擲27.2億元拿下兩宗宅地。7月，中糧地產更是以23.6億元、同時配建3.3萬平保障房拿下孫河HIJ地塊，溢價率42.1%，扣除保障房面積後，樓面價高達48444元/平米，再次刷新北京單價地王。

  時至1998年，國內各大城市經濟開始回暖，在房地產全面商品化的大背景下，一批以經濟型別墅為主的內銷別墅項目逐漸興起，從而推動瞭國內別墅市場的發展。人們對居住有瞭更高的需求和可能，別墅又迎來瞭新的發展契機。

  在環境不斷改善、宜居程度明顯提升的同時，中央別墅區的產品也加快瞭升級換代的腳步。其中一個最主要的特征是，以前占據中央別墅區主流的300-500平方米銷售面積的"主力別墅"逐漸消失，聯排疊拼產品更是幾乎絕跡，取而代之的則是單套面積動輒超過800平米、以前在一個項目中隻能看到兩三棟作為"樓王"的超寬尺度的"城堡級別墅"開始在市場上唱主角。

  "地價越來越高，在中央別墅區建造經濟型別墅並不合算。"棕櫚灘別墅項目的一位負責人對《安傢》記者表示，隨著市場的發展，經濟型別墅會逐漸退場，大別墅將成為主流。的確，當時有業內人士算瞭一筆賬：經濟型別墅單價一般在3萬元左右，而且提升價格的空間不大，畢竟總價超過千萬就是完全不同的客群瞭。而大戶型別墅一般以總價計，所面對的超級富豪客戶對價格相對更不敏感。因此，在市場平均定價售出的前提下，目前北京別墅市場整體利潤在50%-80%，其中，大別墅的利潤要比300平方米左右的經濟型別墅高出30%-50%。

  如今，孫河地塊也到瞭"開花結果"的季節。今年6月，龍湖·雙瓏原著在孫河率先入市，拉開瞭孫河"別墅大戰"的序幕。7月13日，泰禾集團斥資近億元建成的泰禾·北京院子售樓處也正式向外界開放，首開在孫河的項目也在加緊推進入市中。有趣的是，這幾個地塊距離相當近，產品類型也頗為相似，可謂是展開瞭一場激烈的"貼身競爭"。

  一些難以預料的事情也正在成為現實，拿龍湖·雙瓏原著來說，去年拿地時樓面價僅為2萬元/平米，隨後，政府的復批價達到瞭6萬元/平米，而樓王的單價甚至達到瞭10萬！也許，中央別墅區的10萬元時代即將來臨。

  值得註意的是，在90年代初期，幾乎所有別墅以外銷型為主，出手購置別墅的業主主要是外國使館工作人員，國外駐華機構特別是三資企業的外籍高級管理人員和回國投資的海外華人、港澳臺同胞等。相比之下，本地客戶較少出現在業主名單中--不過正當紅的影星鞏俐倒是在這裡購買瞭一套別墅，也是引領潮流之先的大膽舉動。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/10402552584.shtml

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