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  2014年的中國樓市,大傢目光都聚焦在住宅上,上半年市場相對疲軟,下半年得益於地方政府的救市政策,市場好不容易穩住,但離真正回暖還有待時日。不過住宅市場和寫字樓市場相比的話,可以講住宅市場還是要好的多的多,按照目前趨勢來看,中國各城市寫字樓將成為中國樓市最大的一顆定時炸彈。

內容來自sina新聞

  在目前的市場情況下,寫字樓核心問題不在於產品、不在於營銷,隻在於規劃和供求。但如果地方政府不改變政績至上,不尊重市場規律,不調整當前規劃,寫字樓這顆定時炸彈的爆炸隻是時間問題。

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  而對二三四線城市來說,今天寫字樓的壓力主要來自於產業,由於缺少第三產業現代服務業的有力支撐,這些城市的寫字樓基本都是政績工程。我們做過二三線城市甲級寫字樓的租客調研,從調研結果可以發現,在有限的租客中,一類是外資企業,一類是央企國企,還有一類就是地產開發商,這三類企業構成瞭這些城市甲級(準甲級)的主要客戶,但這三類企業數量在各個二三線城市中都是非常有限。不要說新區,中心區的寫字樓也是供大於求。沒有真正需求支撐的市場實際就是無源之水無本之木。



  即使在當下的北上廣深,部分區域的寫字樓也存在過量現象,比如深圳前海、上海虹橋商務區。以上海的虹橋商務區為例,未來還將持續供應165.07萬方的商辦用地,其中九成以上為純辦公用地。大傢今天都在談產城融合、產城一體化,但如果居住、工作、消費不能在一個區域內實現,那還談什麼產城融合,今天一線城市交通已經惡化如此瞭,還讓居住與工作分離,這不是和諧的城市觀。而且這些區域寫字樓大多數最終的命運是銷售,即使對於一線城市,壓力仍然很大。

  中國各線城市商業地產都經歷瞭2005-2008和2010-2013兩個高速發展階段,而樓宇經濟成為瞭地方政府最關註的一張牌,對經濟數據的渴求使得各地搞瞭大量的寫字樓,以為有瞭寫字樓就有瞭企業,有瞭企業就有瞭現代服務業,有瞭現代服務業就有瞭稅收和經濟發展,因此很多區域寫字樓的比例遠超半數,動輒幾百萬平米,乃至近千萬平米寫字樓的區域規劃也見到過。就辦公樓新開工體量增長情況來看,2013年全國辦公樓新開工總量達到6887萬平方米,是2008年的4倍,相比之下,同期的住宅新開工量增幅"僅"為74%。



  回顧2011年以來的供求情況可以發現,寫字樓確實是壓力最大的產品,一線城市平均供求比為1.1,相對平衡,但深圳供求比達到瞭1.81,高於二線城市的平均水平;二線城市中,除瞭廈門的供求關系與一線城市相當之外,其他二線城市則是普遍供大於求;三線城市平均供求比更是達到瞭2.2的高位。而近年入市銷售的寫字樓產品,大多數集中在城市新區,開發和上市比較集中,供大於求矛盾愈發顯著。

  為瞭去化這些寫字樓,開發商可謂是絞盡腦汁,但結果卻是收效甚微。比如產品調整,有的改成SOHO,有的改成服務式公寓或酒店式公寓住宅,甚至還有在改養老住宅的,但你改、我改、他也改,大傢今天都在改,產品上又形成瞭同質化;又比如在價格上做文章,你按周邊住宅價格打九折,我就打八折,他再準備打七折,結果銷售型寫字樓也就陷入瞭價格戰的泥潭,大傢一起套牢。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-10/10562902444.sh貸款率利計算政府二胎年息tml

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